:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/5JNPZ4TON6PRYWGYNPJG6A35UE.jpg "Cada vez hay más bancos o instituciones financieras que ofrecen este servicio y, al haber más competencia, mejor es el producto, disminuyen los costos y se crea un círculo virtuoso.")
Ciudad de México — Pese a los incrementos en la tasa referencial por parte del Banco de México (Banxico) y la Reserva Federal de EE.UU. (Fed), invertir en el sector inmobiliario aún es atractivo, de acuerdo con tres analistas consultados por Bloomberg Línea.
“Es un buen momento todavía para el sector inmobiliario, la tasa promedio de las hipotecas sigue estando en un dígito, abajo del 9%. Esto nos dice que hay opciones de instituciones o bancos que te pueden estar ofreciendo niveles por debajo de este valor”, dijo el subdirector de Análisis Económico en CI Banco, James Salazar.
El sector aumenta su atractivo de inversión en épocas de incertidumbre económica. “Lo vimos en el 2021, el crédito hipotecario reportó tasas positivas desligandose de otros segmentos”.
La tasa hipotecaria en México alcanzó mínimos récord durante la pandemia; incluso se proyectaba que cerrara el año en niveles de entre 4,75 y 5,25%.
Se estima que cerca del 16% de los mexicanos invierte en bienes raíces, según Finamex Casa de Bolsa. Analistas comentaron previamente a Bloomberg Línea que los inversionistas “prefieren ver ladrillos”. Culturalmente, se está acostumbrado a comprar casas, departamentos, bodegas y edificios para rentarlos.
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Con el anuncio de los bancos centrales, la temporada de dinero barato, inyectado principalmente como parte de un proceso de estímulos financieros, está llegando a su fin. Con el aumento en las tasas, se considera que el sector inmobiliario o de bienes raíces disminuye su atractivo ya que se encarece el financiamiento.
La tasa de interés en México se elevó a 6,0% en la última reunión de política monetaria de Banco de México. Analistas de BlackRock estiman que al cierre de año el referencial se ubicará cerca de 7,0%. En el caso de EE.UU., el mercado ha comenzado a descontar que la Reserva Federal (Fed) realizará seis movimientos al alza de un cuarto de punto a lo largo del 2022.
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Salazar explicó que el incremento en la tasa de referencia disminuirá el ritmo de crecimiento que había presentado el crédito hipotecario, sumado a la inflación en materiales; sin embargo, no será un efecto que impacte de forma inmediata.
“Muy probablemente esta tendencia se va a normalizar, pero en ese sentido hay un margen, un periodo de varios años en el que pudiera seguir siendo atractivo involucrarse con un crédito hipotecario”.
El crédito a la vivienda registró un crecimiento de 9,8% en noviembre del año pasado, frente al 9,1% registrado en el mismo lapso del 2020, de acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México.
Aunque depende del objetivo del crédito, las instituciones financieras que presentan las tasas más bajas del mercado son Banca Mifel (7,7%), BBVA (7,8%) y Banamex (7,8%), de acuerdo con datos a septiembre del 2021 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
“Cada vez hay más bancos o instituciones financieras que ofrecen este servicio y, al haber más competencia, mejor es el producto, disminuyen los costos y se crea un círculo virtuoso”, dijo Salazar.
Si se contrató un crédito hipotecario para la compra de un bien inmueble, el alza no debe afectar, siempre y cuando se encuentre a tasa fija, de acuerdo con el socio fundador de SNX Consultores, Carlos Ponce, pero sino lo es, entonces representa un periodo complicado.
Otros activos
Existe otra forma de invertir en este tipo de activos, como son los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) que, en momentos de endurecimiento de la política monetaria, algunos inversionistas optan por vender para comprar acciones de bancos.
“Los precios por renta suben menos de lo que suben los costos de remodelar, construir o incluso de tomar deuda para adquirir un inmueble construido”, dijo a Bloomberg Línea el analista senior en Actinver, Valentín Mendoza.
Explicó que algunos inversionistas tienden a hacer modificaciones muy simples como son vender los certificados bursátiles de las fibras y comprar acciones de bancos, “básicamente lo que toman en consideración es que el rendimiento por la base de dividendo, frente a la tasa libre de riesgo es menor”.
Pero el fenómeno se generaliza al mercado accionario e incluso la deuda ya que, el diferencial de los bonos mexicanos frente a los estadounidenses se ven mermados por el nivel de riesgo, dando más atractivo por los instrumentos de ese país detonando el retorno de sus bonos del Tesoro de EE.UU.
“Un proyecto que te daba cierta rentabilidad ahora dará un poco menos porque costará más fondearse, pero cuando el proyecto tiene sentido y es fondeable o porque vayan a ganar unos dólares menos vayan a dejar de invertir”.
Las empresas con altos apalancamientos, estructuras financieras debilitadas donde la generación de flujo es presionada, el escenario de alzas sí pueden comprometer la viabilidad.
Las inversiones por parte de empresas del sector industrial no se han frenado, según el estratega de Actinver, pese a que los costos de construcción incrementaron cerca de un 30% y las rentas por pie cuadrado también han hecho lo propio; no obstante, destacó que el retorno de inversión tiende a ser menor.
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