La vivienda se encarecerá por culpa de la Reserva Federal

Bloomberg — Quizás parezca contraintuitivo insinuar que las altas tasas de interés de hoy impulsarán la inflación de refugio más adelante. Después de todo, la Fed ha recrudecido su política monetaria para eliminar las tensiones sobre los precios en la economía.

No obstante, en lo que respecta a la vivienda, la construcción de nuevas viviendas es el único modo de hacer frente de forma estructural al factor determinante del encarecimiento de la vivienda, y eso exigirá una reducción de las tasas de interés, y no un aumento a largo plazo de los costes de los préstamos.

Si ha habido una ocasión para poner de manifiesto que el fomento de la construcción es una manera eficaz de contener el encarecimiento de la vivienda y de los alquileres, ha sido ahora.

Después de la recesión causada por la pandemia, en 2021 y el primer semestre de 2022 se produjo una oportunidad generacional para la construcción, teniendo en cuenta la posición de las tasas de interés, el incremento de los alquileres y la valoración de los activos.

En ciertas áreas metropolitanas se registró una fuerte ola de nuevos proyectos y en la actualidad la inflación inmobiliaria es muy reducida, en tanto que en otras se desperdició la oportunidad y se mantienen las tensiones al alza sobre los precios de las casas y los alquileres.

En el sector de los apartamentos, tanto la información pública como la privada revelan que los alquileres se han mantenido estables o han disminuido en los mercados del sur y el oeste, que han experimentado un fuerte incremento de su oferta en los años recientes.

En el noreste y el oeste medio, donde la construcción fue más débil, el incremento de los alquileres ha sido superior.

En el mercado de alquiler unifamiliar, el crecimiento de alquiler más rápido se produce actualmente en áreas metropolitanas de tamaño mediano y con escasez de oferta en el sureste, como Chattanooga y Knoxville en Tennessee, y Savannah, Georgia, según John Burns Research & Consulting .

Las áreas metropolitanas más grandes del Sun Belt (Cinturón del sol) que construyeron muchas más viviendas, incluidas Austin, Phoenix y Las Vegas, esencialmente no tienen inflación de alquileres en este momento.

En general, la rigidez de la inflación de las viviendas ha sorprendido a mucha gente, incluido yo.

Pero la falta de oferta en algunas regiones y las altas tasas hipotecarias se han combinado insidiosamente para mantener las casas caras, presionando los alquileres hacia arriba a medida que los compradores potenciales se encuentran atrapados en el mercado de alquiler porque no pueden permitirse el lujo de comprar.

De manera perversa, la elevada inflación de las viviendas es un factor importante que lleva a la Reserva Federal a mantener las tasas más altas por más tiempo, lo que dificulta la construcción.

Esto es más obvio en el mercado de departamentos, donde los datos de la semana pasada mostraron que los inicios de construcción de viviendas multifamiliares cayeron en marzo al nivel más débil desde los mínimos de la pandemia.

Hace un par de semanas escribí sobre cómo un menor número de nuevos proyectos de departamentos ahora limitará la oferta e impulsará el crecimiento de los alquileres ya en 2026. Dado que unas cifras de inflación más altas de lo esperado retrasaron la flexibilización de las políticas más allá del verano, este escenario parece aún más probable.

Y aunque los datos sobre construcción de viviendas en el mercado unifamiliar parecen algo mejores, al menos en relación con los bajos niveles de construcción de la década de 2010, los altos costos de endeudamiento también están creando desafíos allí.

En respuesta a una pregunta sobre la construcción para operadores de alquiler unifamiliares, Ryan Marshall, CEO de PulteGroup Inc. (PHM), dijo el martes que “el entorno de tipos de interés actual... hace que sea más difícil para los operadores de alquiler unifamiliares suscribir sus acuerdos”. .”

Los costos de financiamiento también han contribuido a los cambios en la participación de mercado dentro de la industria de la construcción de viviendas, con implicaciones para el ritmo de la construcción en diferentes partes del país.

Los grandes constructores de viviendas que cotizan en bolsa, como DR Horton Inc. (DHI) y Lennar Corp. (LEN), pueden financiar nuevos proyectos a través de su propio flujo de efectivo o de los mercados de capital, lo que les ayuda a ganar participación de mercado en gran medida a expensas de los constructores de viviendas privados, que necesitan pedir prestado a los bancos.

A las áreas metropolitanas donde no operan los constructores de viviendas más grandes (por ejemplo, las del noreste) les resultará cada vez más difícil salir de la escasez de viviendas a menos que los costos de endeudamiento se moderen.

Podría decirse que la causa fundamental del problema generalizado de la inflación de la vivienda en Estados Unidos es la falta de construcción que se produjo después de la recesión de 2008, que solo nos alcanzó cuando la demanda de vivienda aumentó durante la pandemia.

En particular, las medidas gubernamentales sobre la inflación de la vivienda eran bajas a principios de la década de 2010, cuando se estaba produciendo la construcción insuficiente, un recordatorio de los desfases entre la oferta, la demanda y la inflación cuando se trata de vivienda.

El banco central es consciente de esta dinámica. En el podcast Odd Lots de Bloomberg la semana pasada , el presidente de la Reserva Federal de Richmond, Tom Barkin, dijo: “la teoría del caso es que si se suben las tasas, se reduce la demanda a niveles más equilibrados con la oferta... se controla la inflación y luego se puede volver a bajar las tasas para que la oferta pueda florecer “.

Pero ese es más el mejor de los casos que un caso base. Aunque muchas medidas del sector privado sobre la inflación de las viviendas muestran cifras más bajas que los datos del gobierno, que rondan el 5%, es posible que la medida del gobierno se mantenga elevada o que las presiones de precios en otras partes de la economía obliguen a la Reserva Federal a mantener las tasas altas, sofocando cualquier cierne.

Con el mercado laboral en buena forma y un gran número de Millennials todavía “sin viviendas”, la inflación de la vivienda podría mantenerse durante años más alta de lo que la Reserva Federal preferiría, y la propia política del banco central es parte del problema.

Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.

Lea más en Bloomberg.com